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Npl, un’opportunità per valorizzare gli asset

Npls, an opportunity for asset development

di Laura Dominici

Spesso le operazioni si adattano meglio a imprenditori locali per via delle location decentrate
e del dimensionamento

Some deals are better suited to local entrepreneurs due to smaller and decentralised locations

La Banca centrale europea punta ad una graduale ma integrale riduzione delle sofferenze bancarie entro il 2026. Secondo Mediobanca la stretta potrebbe costare 15 miliardi e la morsa sugli istituti di credito italiani porterebbe ad accelerare la risoluzione, una volta per tutte, del dossier Npl. I crediti deteriorati non sono visti di buon occhio dalla Banca Centrale Europea e la conseguente svalutazione di questo “stock” porterebbe ad un fermento nel comparto alberghiero. Perché? Da uno studio elaborato da Deloitte e dalla società di credit management Gma, risulta che il 50% del credito deteriorato del mercato italiano è garantito da immobili, di cui il 10% è rappresentato da asset a destinazione turistico-ricettiva. Questo dà luogo ad un valore del mercato degli Npl “secured” nel settore del turismo che equivale a 13-15 miliardi di euro e si inserisce in un settore, quello alberghiero, che ha visto nel 2017 investimenti per 1,6 miliardi di euro (fonte Deloitte), di cui quelli internazionali ricoprono più del 60%, pari a 1,1 miliardi di euro. Il dato delle transazioni totali arriva fino a 3 miliardi se si considera, oltre al corporate, anche le trattative minori e tra privati, come spiegano altre fonti.
“Nel complesso – spiega l’analisi di Deloitte - si è registrata una crescita dei volumi di investimento del 7,2% dal 2016”.

Opportunità e limiti
“Nell’attuale momento storico il mercato dei crediti in sofferenza è attivo e si assiste allo sviluppo del mercato degli Utp, i cosiddetti “unlikely to pay”; fra qualche anno lo stock di crediti deteriorati si ridurrà per effetto di cessioni e cancellazioni e pertanto anche l’offerta di investimenti alternativi sarà ridotta – ha commentato Umberto Rorai, partner di Deloitte -. Le transazioni che hanno riguardato il settore turistico-alberghiero hanno superato i 18 miliardi di euro negli ultimi anni e risultano in crescita con picchi del 15% dei volumi ceduti. Per questo occorre il supporto di partner competenti per la valorizzazione di tali asset”.
“A inizio 2018 i bilanci delle banche italiane erano gravati da circa 260 miliardi di crediti deteriorati, di cui circa 14 miliardi riferiti a aziende operanti nel settore turistico alberghiero – ha spiegato Umberto Rorai, partner di Deloitte -. Crediamo che questa nicchia di mercato possa rappresentare un’ottima opportunità di investimento per investitori specializzati e un’area in grado di trainare la crescita futura del Paese”. Banche e “servicer” non sono ancora perfettamente attrezzati per gestire questi Npl. A proposito degli Utp, Giorgio Bianchi, head of Italy di Pkf hotelexperts, ha commentato: “Il problema degli Utp è legato alla loro valutazione. In Italia sono coperti a livelli molto più bassi rispetto alle sofferenze e sono garantiti da progetti di sviluppo in cui il debitore è molto spesso il costruttore o sviluppatore. Un altro tipo di situazione comune è quella di gruppi industriali, non necessariamente legati al settore immobiliare, che hanno dovuto rinegoziare le proprie esposizioni verso gli istituti di credito e che, a garanzia dei prestiti, hanno messo asset strumentali o altri immobili legati alla proprietà. I beni immobiliari sono più facili da valutare, ma gli Utp riferiti ad aziende rappresentano una buona parte del mercato e in questo caso resta da capire il valore dell’azienda”.
“Per operare con successo in questo mercato è importante tenere presente che ogni categoria di asset richiede un approccio di servicing specifico”, ha dichiarato Emanuele Grassi, ceo di Gma. Inoltre, gli operatori internazionali di norma non si avventurano in operazioni complesse, se non di natura finanziaria.
Di interesse per un target locale ha parlato Giorgio Bianchi: “Le piccole dimensioni e la posizione al di fuori delle destinazioni turistiche internazionali rendono questi prodotti interessanti per un target locale in grado di valorizzare le diverse opportunità”. Stesso parere per Roberto Galano, executive vice president di Jones Lang Lasalle: “La maggior parte dei cespiti è in zone terziarie e non interessano gli investitori internazionali, ma imprenditori locali. Possono avere una buona valorizzazione se convertiti in ostelli o studentati, ma si tratta di un mondo diverso dall’istituzionale e adatto ai privati che conoscono il territorio o per realtà che hanno una presenza capillare”.
Margini di interesse però ce ne sono: “I grandi fondi internazionali – ha detto Bianchi - stanno valutando con attenzione gli Npl, ma soprattutto a livello nazionale è prevista nei prossimi mesi la creazione di fondi dedicati. È notizia di poche settimane fa la creazione di Algebris Npl Partnership 1 e 2, legati alla ristrutturazione del Grand Hotel et Des Palmes di Palermo, rilevato dal gruppo Caltagirone”.
Carlo de Romedis, responsabile della divisione hospitality di Coldwell Banker Commercial, plaude all’iniziativa di Algebris, che si è messa in gioco creando valore, e così commenta: “Di solito la finanza internazionale opera da puro broker, compra credito e lo rivende, mentre in questo caso c’è l’obiettivo di investire per un’opera di riqualificazione e riposizio- namento.
Si tratta di un progetto che aggrega valore, non soltanto per sé, ma per il comparto turistico-alberghiero diretto e indiretto. Confido che questa operazione possa fare da apripista ad altri interventi similari per un più ampio sviluppo dell’offerta ricettiva italiana”.

 

The European Central Bank is focusing on a gradual yet integral reduction in non-performing bank loans by 2026. According to Mediobanca, the clampdown may cost 15 billion and the effect on Italian credit institutes would accelerate the termination, once and for all, of the NPL dossier. Non-performing loans are not seen favourably by the European Central Bank, and the consequent writing off of this “stock” would lead to turmoil in the hotel sector. Why? From a study conducted by Deloitte and the credit management company Gma, it emerges that 50% of non-performing loans in the Italian market is guaranteed by real estate, of which 10% is represented by tourist-hospitality assets. This gives rise to a market value of “secured” NPLs in the tourist sector equal to 13-15 billion euro and forms part of a sector, the hotel sector, which saw investments of 1.6 billion euro (source Deloitte) in 2017, of which international investments count for over 60%, equal to 1.1 billion euro. The figure for the total transactions reaches 3 billion if we consider, besides corporate deals, also minor deals and those between private entities, as other sources explain.
“Overall– explains the Deloitte study – an increase in investment volumes of 7.2% has been registered since 2016”.

Opportunities and restrictions
“At this moment in time, the non-performing loans market is active and witnessing the growth of the UTP market, namely what are known as “unlikely to pay”; in a few years, the non-performing loan stock will decrease due to sales and write-offs, and therefore also the range of alternative investments will decrease – commented Umberto Rorai, partner of Deloitte-. The transactions in the tourist-hotel sector have exceeded 18 billion in recent years and are on the up with peaks of 15% in volumes sold. That is why the support of competent partners is required to develop those assets”.
“In early 2018, Italian banks’ balance books were encumbered by about 260 billion in non-performing loans, about 14 billion of which regarded companies operating in the tourist-hotel sector – explains Umberto Rorai -. We believe that this market niche can represent an excellent investment opportunity for specialised investors and an area capable of driving the future growth of the country”. Banks and “servicers” are not yet perfectly equipped to manage these Npls. As regards the Utps, Giorgio Bianchi, head of Pkf hotelexperts Italy, commented: “The problem with the Utps is linked to their valuation. In Italy, they are covered at much lower levels than non-performing loans and they are guaranteed by development projects in which the debtor is very often the builder or the developer. Another type of common situation is that of industrial groups, not necessarily connected to the real estate sector, which have had to renegotiate their bank exposure and which have used operating assets or other real estate to guarantee loans. Real estate property is easier to value, but company UTPs are a large part of the market, and in this case the value of the company remains to be understood”.
“To operate successfully in this market it is important to bear in mind that each asset category requires a specific servicing”, stated Emanuele Grassi, ceo of Gma. Furthermore, international operators normally do not gamble in complex operations, if not financial.
Giorgio Bianchi speaks about possible interests for local targets: “Their small size and location outside of international tourist destinations make these products interesting for a local target, capable of exploiting the various opportunities”. Roberto Galano, executive vice president of Jones Lang Lasalle has the same opinion: “Most assets are in tertiary areas and do not interest international investors, but local entrepreneurs. They can be a worthwhile development if converted into hotels and student residences, but it is a different world from the institutional one and suited to private entities that know the territory or for businesses with a widespread presence”. Margins of interest however are there: “The major international funds – said Bianchi – are carefully assessing NPLs, but on a national level in particular, the creation of special funds is planned for the months ahead. Just a few weeks ago came news of the creation of Algebris Npl Partnership 1 e 2,  linked to the renovation of Grand Hotel et Des Palmes in Palermo, taken over from Caltagirone Group.
Carlo de Romedis, hospitality manager for Coldwell Banker Commercial, applauds Algebris’ initiative, which took a risk yet created value, and comments: “Usually, international finance operates as a pure broker, buying and reselling loans, while in this case there is the goal of investing into a redevelopment and repositioning project. It is a project that brings together value, not just for itself, but for the direct and indirect tourist-hotel sector.
I trust that this operation can act as a trailblazer for other similar actions for greater development of the Italian hospitality market”.

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