SCENARI - OVERVIEW

L’appeal dell’Italia

The appeal of Italy

di Alessandra Gesuelli
Stando agli analisti Pkf e Colliers International, l’Italia resta una meta ricercata dai grandi gruppi 
ma con alcune criticità 
 
According to the analysts Pkf and Colliers International, Italy is still a popular destination for large groups, but it presents some criticalities

Aumentano gli investitori italiani anche se ancora il grosso delle transazioni immobiliari nel mondo dell’hôtellerie in Italia è trainato dai capitali esteri. Stando agli analisti Pkf e Colliers International l’Italia resta una meta ricercata dai grandi gruppi di hotel ma con alcune criticità e nuove sfide.
“Il prodotto non è facile da trovare in Italia, da un lato ci sono le città, dove le aree turistiche comportano numerosi vincoli, da un altro la campagna o il fuori città, dove a essere protetto è il paesaggio, ma per esempio il mercato lusso cerca soprattutto queste seconde opportunità, come i recenti annunci di Mandarin Oriental e Belmond hanno dimostrato”, spiega a Seeitaly Marco Comensoli, head of hotels & leisure Italy di Colliers International. Dello stesso parere Giorgio Bianchi, head of Italy di Pkf, che sottolinea in particolare l’appeal italiano: “Da una prospettiva internazionale, il nostro è visto come un Paese sicuro, stabile, non cresce ma è stabile, può garantire una opportunità. In Italia ci sono diverse realtà immobiliari in luoghi di pregio, sono più diffuse le aree interessanti per il turismo sul territorio nazionale”. Si tratta inoltre, per Bianchi, di operazioni ad alto rendimento, “che a differenza di altri Paesi arrivano a rendere fino al 6-7%”, spiega.

Più ristrutturazioni
Stando all’ultimo rapporto realizzato da Colliers, se nel triennio 2015-2017 all’aumentare dei volumi investiti nel mercato italiano, l’interesse per il settore alberghiero cresceva di più fino a raggiungere un 13% della quota di mercato, nei primi 9 mesi del 2018 tali investimenti sono diminuiti: “solo” 346 milioni di euro di transazioni, pari all’8% del mercato.  Gli investitori guardano a hotel esistenti, in parte da ristrutturare oppure a immobili da riconvertire soprattutto nei centri storici. “Difficile si lavori il nuovo, più facile si tratti di ristrutturazioni, a volte a porre uno stop alla compravendita è l’impossibilità di cambiare la destinazione d’uso”, aggiunge Comensoli, secondo cui location e dimensioni degli immobili sono altri fattori rilevanti nella scelta. “Il mercato lusso è legato molto alla posizione e alle dimensioni piuttosto contenute, che sono considerate un plus. Il mercato alberghiero italiano sta andando sempre di più verso le 5 stelle”, ancora Comensoli. Guardando ai dati, Colliers tra il 2016 e il 2017 avverte che sono aumentati del 15% gli alberghi in Italia e di questi a crescere maggiormente sono stati proprio i 5 stelle: + 8 % di esercizi, +6% di camere, mentre diminuiscono del 3% in generale le strutture da 1 e 2 stelle.

Roma e Milano in testa
Stando al rapporto annuale Colliers, Roma mantiene il suo primato raggiungendo circa 130 milioni di euro pari al 39% del volumi. Non sorprende, visto che la città resta al top come meta turistica sia a livello nazionale che internazionale. Le altre città d’arte come Venezia e Firenze crescono in modo diverso. Sulla Laguna ha maggior peso l’extralberghiero, mentre a Firenze aumenta la categoria 5 stelle. Anche Milano piace soprattutto nel segmento 5 stelle, con una crescita del 4% delle strutture e del 30% di offerta camere, segnale che sta diventando sempre di più una  meta leisure e non solo business. “A Milano la crescita è su tutti i settori dell’immobiliare e hotel e residenziale vanno di pari passo, inoltre è una città dove non è necessario essere nel centro storico per funzionare, avendo anche una importante fetta di clientela business”, dice ancora Comensoli. Tra i nuovi investimenti in corso nel 2019: il W Hotel del gruppo Starwood, l’Innside Torre Galfa del gruppo Meliá, l’Hotel Indigo di Intercontinental su corso Monforte, Lungarno Collection su Corso Venezia.

Cresce il Sud
“Il mercato immobiliare di pregio non è solo concentrato nelle principali città d’arte - osserva Giorgio Bianchi -, si allarga infatti l’interesse verso altre destinazioni, come Verona e Bari. Puglia, Sicilia, Sardegna ma anche Calabria sono oggi guardate con attenzione Quest’anno poi ci aspettiamo una importante visibilità per la Basilicata e Matera, capitale Europea della Cultura”. Oltre a Bari, al Sud tengono anche Napoli, Catania e le destinazioni turistiche come la Costiera Amalfitana e la Valle d’Itria. “Prodotti come le grandi masserie in Puglia attirano investitori importanti, si pensi per esempio alla prossima apertura di Rocco Forte, la Masseria Torre Maizza”, commenta Bianchi, che sottolinea anche quanto ad attrarre investimenti sia oggi diventato l’elemento enogastronomico: “Quello del food è un nuovo driver dell’industria,  al pari del golf e del segmento benessere. Avere un ottimo ristorante, uno chef di richiamo incide sulla scelta dell’immobile”, conclude.
 

There has been an increase in Italian investors even if the lion’s share of hôtellerie real estate transactions is driven by foreign capital. According to the analysts Pkf and Colliers International, Italy is still a popular destination for large groups, but it presents some criticalities and new challenges.
“This product is not easy to find in Italy. On the one hand are the cities, where tourist areas lead to a great many restrictions and on the other the countryside or places outside the city, where the scenery must be protected, but, for example, the luxury market is mainly pursuing these latter opportunities, as shown by recent announcements by Mandarin Oriental and Belmond,” Seeitaly is told by Marco Comensoli, head of hotels & leisure Italy at Colliers International. This opinion is shared by Giorgio Bianchi, head of Italy at Pkf, who specifically emphasises the appeal of Italy: “From an international viewpoint, ours is seen as a safe, stable country, it is not growing but it is stable, it offers a guaranteed opportunity. In Italy there are various prestigiously located real estate realities, interesting areas for tourism throughout the country are more widespread.” For Bianchi it is also a question of operations with a high return that “unlike other countries, can even mean 6-7%,” he explains.

More renovation
According to the last report by Colliers, while the three-year period 2015-2017 saw a rise in investments in the Italian market coupled with even faster growing interest in the hotel sector, the latter reaching 13% of market share, in the first 9 months of 2018 these investments decreased with “only” 346 million euros in transactions, equal to 8% of the market. Investors are looking to existing hotels, partly to renovate, or to properties for conversion, especially in old town and city centres.
“New builds are rare, renovations are more the norm, the impossibility of changing intended use classification sometimes blocks a sale,” adds Comensoli, who sees location and size of property as other choice-relevant factors. “The luxury market is closely linked to location and smaller sizes, which are considered a plus. The Italian hotel market is increasingly headed towards 5 stars,” he continues. Looking at the data, in 2016 and 2017 Colliers warns that hotels in Italy increased by 15% and, of these, the biggest growth was posted by 5-star establishments: an increase of 8% in business and 6% in rooms, while 1- and 2-star hotels dropped by a 3% in general.

Rome and Milan lead the way
According to the annual Colliers report, Rome holds onto its top place, posting approximately 130 million euros, with 39% of volume. Not surprising, given that the city is still the top destination for both Italian and international tourists. The other cities of art like Venice and Florence are growing differently. The Lagoon has seen the non-hotel category gain more importance, while 5-star accommodation is growing in Florence. Milan is also popular, especially in the 5-star segment, with the number of hotels up by 4% and 30% more rooms available, a signal that shows the city is increasingly chosen for leisure and not just for business. “Milan is seeing growth across all the real estate sectors and hotel and residential are moving at the same pace. It is also a city where you do not need to be right in the centre to be successful, due to its important business segment,” Comensoli continues. New investments ongoing in 2019 include the Starwood group’s W Hotel, the Meliá group’s Innside Torre Galfa, the Intercontinental Hotel Indigo on Corso Monforte, and Lungarno Collection on Corso Venezia.

Growth in the South
“The prestige real estate market is not just concentrated in the major cities of art,” observes Giorgio Bianchi. “It in fact reaches out to include other destinations such as Verona and Bari, Puglia, Sicily, Sardinia and also Calabria—today all under close scrutiny. This year we are obviously expecting good visibility for Basilicata and Matera, the European Capital of Culture.” In addition to Bari, focus is also on Naples, Catania and tourist destinations such as Amalfi Coast and the Itria Valley. “Products like big farms in Puglia are attracting big investors, for example the upcoming opening of Rocco Forte, the Masseria Torre Maizza,” comments Bianchi, who emphasises how food and wine has become a big investment magnet. “Food is a new driver for this industry, on a par with golf and the wellbeing segment. Having an excellent restaurant and a famous chef influences the choice of property,” he ends by saying.

 

 

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