SCENARI - OVERVIEW

La chance di condohotel e ostelli: il real estate secondo Cbc

Chances for condohotels and “hybrids”: real estate according to Cbc

di Gianluca Miserendino

Giuseppe Rojo, a.d. di Coldwell Banker Commercial Italy: “Belpaese al centro degli interessi degli investitori stranieri”

Giuseppe Rojo, ceo of Coldwell Banker Commercial Italy: “Italy at the centre of foreign investor interests”

Un settore che cresce e che fa registrare performance sempre più importanti - pur in un quadro normativo nazionale che fatica a tenere il passo del mercato - e con gli occhi degli investitori internazionali puntati sull’Italia, anche quella delle “secondary cities”, in attesa della definitiva affermazione delle nuove forme “ibride” di ospitalità. E’ questo lo stato dell’arte del real estate e della conversione alberghiera secondo Giuseppe Rojo, amministratore delegato e fondatore della filiale italiana di Coldwell Banker Commercial, società attiva nel campo della consulenza, dell’intermediazione e della valorizzazione immobiliare anche nel settore hospitality, segmento per il quale offre servizi che spaziano dalla selezione della location alla strategia di valorizzazione dell’asset immobiliare. Tra le referenze alberghiere di Cbc, notevoli ad esempio il ruolo di developer ufficiale in Italia del gruppo tedesco Meininger, specializzato nell’offerta budget dei cosiddetti “hotel ibridi”, o i recenti incarichi di compravendita che hanno avuto ad oggetto tre storici alberghi di Palermo (Grand Hotel Villa Igiea, Grand Hotel et Des Palmes, Excelsior) e quattro strutture di Holiday Inn tra Milano, Roma e Venezia.

Vendite al primo posto   
Tra i diversi servizi di consulenza offerti da Cbc, quello più richiesto dagli imprenditori è “sicuramente la vendita di strutture ricettive”, racconta Rojo, che poi entra nel merito con una premessa: “In Italia siamo arrivati ad una elevatissima polverizzazione dell’offerta: il vulnus ora è il ricambio generazionale. Molti imprenditori alberghieri che hanno creato il proprio albergo sono ormai stanchi e anziani, non intendono più investire nel rinnovamento dell’asset e i figli hanno intrapreso strade professionali diverse. Veniamo contattati da genitori e figli che cercano l’uscita migliore dall’investimento e noi li accompagniamo in questo percorso con studi di fattibilità ad hoc”.

Normative da rivedere
In un quadro così dinamico, Rojo registra che “le normative non sono adeguate alla velocità del mercato. Ci sono vincoli urbanistici, pesi fiscali che rallentano il cambiamento”. Una possibile soluzione? “Ci vorrebbe una legge statale che agevoli il cambio d’uso”, rimarca l’a.d. di Cbc Italia, che poi fa un esempio concreto: “A Torino abbiamo seguito l’iter per un cliente e in pochissimo tempo abbiamo ottenuto il via libera per la conversione dell’ex Procura di via Milano, vicino al municipio, valorizzando così la transazione. Ora l’immobile è pronto alla vendita per diventare un hotel a 4 stelle, ma la situazione è difforme sul territorio italiano”. Quanto agli investimenti su forme di ricettività “altre” rispetto a quelle tradizionali, anche qui entra in gioco la legge, se è vero che “siamo tutti in attesa dei condohotel, una formula ricettiva alternativa che, sulla carta, potrebbe avere ottime potenzialità in Italia, ma che è bloccata da una normativa nuova e che richiede degli approfondimenti per capire come applicare al meglio questa soluzione”.

La sorpresa viene dall’hotel ibrido
Per quanto riguarda i nuovi trend e la massimizzazione del ritorno degli investimenti, la sorpresa arriva da nuovi format per i quali “si assiste ad una fase di crescita – rimarca il manager – gli hotel ibridi, in particolare, assicurano a volte un Ebitda migliore di un hotel 4 stelle tradizionale”.

Le conversioni alberghiere e “l’eccezione Milano”
Ma in che misura oggi il mondo dell’immobiliare alberghiero è oggetto di conversione in entrata (immobili con diversa destinazione d’uso che diventano hotel) e quanto invece in uscita? Rojo sceglie la prima delle ipotesi, pur sottolineando un’importante eccezione e rispondendo che “la tipologia delle conversioni è una questione di rendimento e dipende dalle singole piazze e dal contesto economico. Attualmente assistiamo ad un trend positivo di cambio d’uso orientato alla creazione di hotel. Milano è comunque una piazza a sé e il valore al metro quadro sta portando, a differenza del passato, alla trasformazione di infrastrutture alberghiere in residence e uffici, ma questo vale strettamente per il centro cittadino. L’orientamento verso gli uffici è guidato dalla ricerca di messa a reddito, mentre nel caso dei residence l’obiettivo è massimizzare l’investimento”.
       

A sector that is growing and registering better and better performance – despite a national regulatory framework that struggles to keep up with the market – and with the eyes of international investors on Italy, there is also the “secondary cities” sector, awaiting the definitive affirmation of the new “hybrid” forms of hospitality. This is the state of the art of real estate and hotel conversion according to Giuseppe Rojo, chief executive officer and founder of the Italian branch of Coldwell Banker Commercial, a company operating in the field of consultancy, brokerage and real estate development also in the hospitality sector, a segment for which it offers services that range from the selection of the location, to the real estate development strategy. Standing out on Cbc’s hospitality résumé is its role as official developer in Italy for the German group Meininger, specialised in the budget range of what are known as “hybrid hotels”, or the recent sales deals that involved three historical hotels in Palermo (Grand Hotel Villa Igiea, Grand Hotel et Des Palmes and the Excelsior) and four Holiday Inn facilities between Milan, Rome and Venice.

Sales in first place                  
Of the various consultancy services offered by Cbc, the most popular one among entrepreneurs is “definitely the sale of hospitality facilities”, says Rojo, who begins to expand on the subject by saying: “In Italy, we have reached an extremely high level of fragmentation of what is on offer: today, the issue is the generational changeover. Many hoteliers who created their own hotel are now tired and elderly, they no longer intend to invest in upgrading the property and their children have taken other career paths. We get contacted by parents and children who are seeking the best possible exit from the investment and we guide them through this procedure with special feasibility studies”.

Regulations to be reviewed
In such a dynamic scenario, Rojo reports that “regulations are not suited to the speed of the market. There are urban restrictions, tax burdens that slow down change”. A possible solution? “A state law that facilitates change in intended use”, says the ceo of Cbc Italia, making a concrete example: “In Turin, we followed the procedures for one client and very quickly obtained the go ahead for the conversion of the former Public Prosecutor’s office in Via Milano, near the city hall, thus enhancing the deal. Now the building is ready to be sold as 4-star hotel, but the situation differs throughout Italy”. As for investments into forms of hospitality “other” than traditional ones, the law comes into play there too, so while “we are all awaiting condohotels, an alternative accommodation formula which, on paper, could have really high potential in Italy but is blocked by a new law and which requires further study to understand how this solution can be applied effectively”.

Hybrid hotel provide a surprise
As regards new trends and maximising returns on investments, the surprise comes from new formats, which, according to the manager, “are witnessing a period of growth. Hybrid hotels in particular guarantee a higher Ebitda than a traditional 4-star hotel”.

Hotel conversions and the “Milan exception”
But to what extent is the hotel real estate world today subject to conversion into the market (property with different intended use that become hotels) and out of the market? Rojo picks the first case, yet underlines an important exception and answers that “the type of conversion is a question of yield and depends on each place and the financial context. We are currently witnessing a positive trend in change of intended use towards the creation of hotels. Milan however is a case apart and the value per square metre is leading, unlike in the past, to the transformation of hotel infrastructures into homes and offices, but this is strictly only true of the city centre. The orientation towards offices is led by the desire to lease, while in the case of residences, the goal is to maximise the investment.”
       

Gli occhi del mondo sull’Italia (e su Berlino)
Sugli investimenti  esteri in Italia nel settore per l’anno da poco iniziato, Giuseppe Rojo è fiducioso e conferma il “forte interesse da parte degli investitori stranieri per il nostro mercato, nonostante le incertezze economico-politiche”. E c’è un nuovo trend di cui tener conto: “Le mire non riguardano soltanto i ‘trophy asset’ e le città d’arte – rimarca Rojo - ma anche piazze ancora poco note, location al mare e in montagna e poi il Sud, con un focus su Sicilia e Puglia”. Anche qui, un esempio concreto: “Nell’arco di 15 giorni ben due società francesi hanno aperto un fondo alberghiero specializzato sul nostro Paese”. Infine, gli obiettivi di Cbc per il prossimo appuntamento berlinese di Ihif: “Presenteremo un portafoglio misto, composto da alberghi esistenti, resort marini e immobili ad uso ufficio da trasformare in hotel, questi ultimi in vendita o in locazione. L’obiettivo è attrarre investitori internazionali che vogliano investire in Italia affidandosi ad un gestore per la messa a reddito. Sono fiducioso che il settore alberghiero, in quanto anticiclico rispetto al mercato, possa continuare a riscuotere interesse, visto che si tratta di un asset class che segue l’andamento del turismo e che questa economia prosegue nel suo trend di sviluppo. Le Sgr sono ancora molto focalizzate sulle principali città, non ancora pronte per le ‘secondary cities’, ma vediamo fermento in piazze come Napoli, Torino e in Sicilia, dove i tassi di occupazione crescono a ritmi sostenuti”.  

All the world’s eyes on Italy (and on Berlin)
About foreign investments into the sector in Italy for the year just begun, Giuseppe Rojo is confident and confirms the “high interest from foreign investors in our market, despite economic-political uncertainties”. And there is a new trend to consider: “Targets are not just the ‘trophy assets’ and art cities – comments Rojo – but also little known places, seaside and mountain locations and then the south, with a focus on Sicily and Puglia”. Here too, a concrete example: “In the space of 15 days, no fewer than two French companies opened a specialist hotel fund in our country”. Lastly, Cbc’s objectives for the next IHIF in Berlin: “We will be presenting a mixed portfolio, made up of existing hotels, seaside resorts and office property to be transformed into hotels, the latter for sale or to rent. The goal is to attract international investors who want to invest into Italy, appointing a manager for leasing. I am confident that the hotel sector, seeing as it is going against market trends, can continue to arouse interest, given that it is an asset class that follows tourism trends, which keep on growing. Asset management companies are still very focused on the major cities, not yet ready for the ‘secondary’ ones, but we can see ferment in places like Naples, Turin and in Sicily, where employment rates are growing steadily”.                                                          

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