SCENARI - OVERVIEW

Verso i due miliardi di investimenti nel real estate alberghiero

Nearing two billion in investments into hotel real estate

di Paola Baldacci

EY si attende un’attività crescente dagli investitori, sia istituzionali sia di private equity.
Analisi del 2018 e prospettive 2019 con l’head of hospitality, Marco Zalamena

EY expects increasing activity from investors, be they institutions or private equities.
An analysis of 2018 and prospects for 2019 with the Head of Hospitality, Marco Zalamena

Il 2018 del real estate alberghiero in Italia si chiude con un decremento del 20% a 1,3 miliardi, secondo lo studio di Ey. Ma non è da considerare decrescita, l’anno scorso era stato viziato dalla cessione dei Boscolo Hotels. Inoltre, c’è da tenere in considerazione che il 2017 era stato da record con un miliardo e 600 milioni di transazioni, sull’onda di tre anni consecutivi di crescita. “La nostra view è assolutamente positiva, ci attestiamo ampiamente sopra il miliardo ed è il doppio del 2016”, osserva l’head of hospitality di di Ey, Marco Zalamena. In totale, si sono contati 58 “deal” per 7mila400 camere (nel 2017 erano stati 47, ndr), con un aumento di valore medio per singola unità, a conferma del momento topico del mercato italiano. Si noti che il 40% delle compravendite è da individuare a Roma, il 17% a Milano, l’11% a Venezia e il 10% a Firenze.  “Sulla base delle nostre analisi stimiamo che, entro la fine del 2019, il volume totale degli investimenti possa superare i 2 miliardi di euro, una cifra a cui contribuisce sia la conclusione dell’acquisto di Belmond Hotels and Resorts da parte di Lvmh sia la vendita, già in corso, di un numero significativo di hotel e strutture ricettive nelle principali città e destinazioni turistiche italiane. Ci attendiamo un’attività crescente da parte degli investitori internazionali, sia istituzionali sia di private equity, soprattutto sulle operazioni di maggior valore”, aggiunge il manager.
L’analisi rileva che dopo un 2017 dominato dall’attività dei fondi internazionali di private equity, a cui si doveva il 67% degli investimenti complessivi, il 2018 ha fatto registrare un mix più bilanciato nella tipologia d’investitori, con una leggera prevalenza di quelli istituzionali, sia italiani sia internazionali. Complessivamente, nelle quattro piazze principali si concentra l’80% degli investimenti e solo a Roma sono state vendute e acquistate 2mila200 camere durante l’anno. “Una concentrazione così importante è una novità ed è dovuta al fatto che il mercato si focalizza sul lusso e solo queste destinazioni lo esprimono. Si potrebbero aggiungere Capri, Taormina e la Costa Smeralda, ma qui l’offerta è pressoché inesistente”.

Valori per camera
Venezia è la città con il valore di investimento per camera più elevato: in media 500mila euro, seguita da Milano (245mila euro) e Roma (230mila euro). Il “top deal” del 2018 è avvenuto in piazza Augusto Imperatore nella capitale, dove il vecchio Palazzo monumentale dell’Inps di fronte al Mausoleo d’Augusto verrà convertito in hotel, con probabilità per il secondo Bulgari d’Italia (con Marriott), ma almeno altre due compagnie sono in trattativa. Pipeline fissata tra il 2020 e il 2022. Se le maggiori città italiane hanno catalizzato l’interesse degli investitori, nel 2018, le destinazioni turistiche hanno fatto registrare una diminuzione significativa sia nel numero sia nel valore complessivo delle transazioni, soprattutto per la ridotta offerta di strutture di qualità.

Prospettive 2019: cosa c’è sul mercato
Per l’anno in corso, nonostante l’instabilità del quadro macroeconomico, si prevede, quindi, un andamento positivo del settore, sostenuto da fondamentali solidi e dal numero importante di vendite alberghiere avviate nel 2018, che dovrebbero essere completate nella prima metà dell’anno in corso. Partirà il processo di vendita dell’ex sede Bnl a Roma, in via Veneto, di fronte all’ambasciata americana, con il progetto di conversione in hotel di lusso. Nell’anno è atteso anche il passaggio di proprietà del Bauer di Venezia, l’albergo più bello della città lagunare. A Roma la multinazionale turca Dogus vedrà completata la cessione dell’Aldrovandi Villa Borghese e del Capri Palace sull’isola: “La forte svalutazione della moneta turca porta gli investitori a rientrare, non essendo più in grado di sostenere gli impegni in euro o dollari”, argomenta Zalamena. Due proprietà a Taormina, il Mazzarò Sea Palace e l’Atlantis Bay, sono in vendita, infine a Milano nel quartiere di City Life è atteso l’investimento di Nh Hotels. “Il primo trimestre del 2019 mostra già operazioni che complessivamente superano il miliardo (solo Belmond/Lvmh vale 900 milioni, ndr), tra quelle chiuse e in pipeline: il trend è assolutamente solido”.

Quali investitori
E’ chiaro che il real estate alberghiero turistico “si sta mostrando come l’asset class più dinamico del momento, mentre la carenza di trophy asset (immobili di altissimo livello) fa sì che si verifichi una crescita della conversione di immobili in alberghi (si legga in questo numero l’articolo sulla rigenerazione urbana, ndr)”. E questo mostra la fiducia che l’Italia riceve: il cimentarsi degli investitori in operazioni complesse come il rischio di trasformazione degli edifici comporta, per il dilatarsi dei tempi di ritorno degli investimenti (almeno 3-4 anni), è segnale di sicurezza verso il Belpaese. Inoltre, oltre ai fondi di private equity si presentano sempre di più player istituzionali, anche esteri, per investimenti a reddito: “Fino a due anni fa non si fidavano dell’Italia, oggi la tendenza è invertita”. Per concludere, l’Italia del turismo visto sotto la lente degli investimenti immobiliari rimane molto attiva, soprattutto se consideriamo che il volume totale movimentato è di 4/5 miliardi: sul miliardo e mezzo delle compravendite, infatti, vanno sommati gli impegni di ristrutturazioni e nuove costruzioni, per almeno altri 3/3,5 miliardi. Basti pensare che per l’hotel Gallia di Milano, ormai più di dieci anni fa, sui 120 milioni di acquisizione si sono aggiunti 150 milioni di opere.

 

2018 for hotel real estate in Italy closed drop of 20% to 1.3 billion, according to the study by Ey. But it should not be considered a decrease, since last year’s figures were distorted by the sale of Boscolo Hotels. What’s more, it should be considered that 2017 was a record year, with 1.6 billion transactions, on the wave of three consecutive years of growth. “Our view is absolutely positive, we fully expect over one billion, which is double that of 2016”, says Head of Hospitality at Ey, Marco Zalamena. In total, there were 58 “deals” for 7,400 rooms (against 47 in 2017 -Ed.), with an increase in the average value for each single unit, confirming the decisive moment in the Italian market. 40% of sales were in Rome, 17% in Milan, 11% in Venice and 10% in Florence.  “On the basis of our analysis, we estimate that, by the end of 2019, the total volume of investments may exceed 2 billion euro, a figure increased by both the final sales deal for Belmond Hotels and Resorts by Lvmh, as well as by the sale, already in progress, of a significant number of hotels and hospitality facilities in major Italian cities and tourist destinations. We expect increasing activity by international investors, both institutions and well as private equities, especially in high value operations”, the manager adds.
The analysis reveals that after a 2017 dominated by the activities of international private equity funds, accounting for 67% of total investments, 2018 registered a more balanced investor mix, with a slight prevalence of institutional investors, both Italian as well as international. Overall, in the four main locations, 80% of investments were concentrated and 2,200 rooms bought and sold in Rome alone during the year. “Such a huge concentration is new and is due to the fact that the market is focused on luxury, which only those destinations can express. One could add Capri, Taormina and the Costa Smeralda, but there, availability is practically non-existent”.

Value per room
Venice is the city with the highest investment value per room: 500,000 euro on average, followed by Milan (245,000 euro) and then Rome (230,000 euro). The “top deal” of 2018 took place in Piazza Augusto Imperatore in the capital city, where the old monumental INPS building in front of the Mausoleo d'Augusto will be converted into a hotel, most likely for the Bulgari-Marriott joint venture, but at least two other companies are in negotiations. The pipeline is set for between 2020 and 2022. While Italy’s major cities have aroused investor interest, in 2018, tourist destinations registered a significant reduction both in the number as well as in the total value of the transactions, first and foremost due to the limited range of quality facilities.

Prospects for 2019: what’s on the market
For the current year, despite the instable macroeconomic situation, a positive trend is expected for the sector, supported by solid foundations and by the large number of hotel sales launched in 2018, due to be completed by the first half of the current year. The sales will be begin of the former BNL premises in Via Veneto, Rome, opposite the American embassy, with a conversion project into a luxury hotel. Also expected this year is the ownership transfer of the Bauer in Venice, the lagoon city’s most beautiful hotel. In Rome, the Turkish multinational Dogus will seal the sale of the Aldrovandi Villa Borghese and the Capri Palace on the island: “The strong devaluation of Turkish currency will make investors withdraw, no longer being able to sustain investments euros or dollars”, argues Zalamena. Two properties in Taormina, the Mazzarò Sea Palace and the AtlantisBay, are up for sale, and lastly, in Milan’s City Life district an investment by Nh Hotels is expected. “The first quarter of 2019 already shows deals that together exceed one billion (the Belmond/Lvmh sale alone is worth 900 million, -Ed.), between those sealed and those in the pipeline: the trend is absolutely solid”.

What investors
It is clear that tourist hotel real estate “is revealing itself to be the most dynamic asset class of the moment, while the lack of trophy assets (high level properties) means that there is an increase in the conversion of buildings into hotels (see this issue’s article on urban redevelopment, -Ed.)”. And all this shows confidence in Italy: investors taking on complex operations like the risks involved in transforming buildings, thus delaying return on investment times (at least 3-4 years), is a sign of belief in the country. Furthermore, besides the private equity funds, there are more and more institutional players, foreign ones too, in leasing: “Up until two years ago, no one trusted Italy, but now that trend has been inverted”.
In conclusion, the Italy of tourism seen from the viewpoint of real estate investors is still highly active, especially if we consider that the total volume moved is 4/5 billion: the one and a half billion sales, in fact, join the renovation works and new constructions, accounting for another 3/3.5 billion. Just think that since hotel Gallia in Milan, now over ten years ago, 120 million acquisitions have been joined by 150 million works.
     

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