TENDENZE - TRENDS

I nuovi format conquistano l’hospitality

New formats take over the hospitality industry

di Stefania Vicini

Le nuove formule  massimizzano il rendimento di immobili e sfruttano al massimo le superfici

The new formats maximise real-estate income, making the greatest use of the total footprint

Si assiste sempre di più all’affermarsi di nuovi format di hotel che “stanno avendo uno sviluppo positivo, visto anche l’interesse di operatori nazionali, ma anche internazionali. In particolare – osserva Giorgio Bianchi, head of Italy, Pkf hotelxperts – è da sottolineare l’aumento della professionalità e l’emergere di concetti molto innovativi e performanti come nel caso di Ostello Bello, Wombats, The Student Hotel”, esemplifica il manager. A suo dire stiamo parlando di un format che può trovare respiro nel nostro Paese, “vista anche la diversità in termini di offerta che l’Italia vanta, molte città importanti sia turisticamente sia come sede di università”. I limiti? “Credo possano essere quelli che già si stanno presentando in città come Venezia per regolare gli ingressi – fa presente Bianchi - e quelli legati ad una normativa poco chiara, regionale e soggetta ad interpretazione”.
Analizzando le città che mostrano il maggior potenziale di sviluppo per questo tipo di offerta, vengono citate Milano, che “è la più dinamica da questo punto di vista. Non a caso, Ostello Bello è nato qui. Anche Firenze con The Student Hotel. Interessante il caso di Mestre-Venezia”.
Sul fronte del target quelli maggiormente sensibili sono i giovani, i cosiddetti millennial, “che stanno radicalmente cambiando l’hospitality. Oppure quelli che vogliono continuare a sentirsi giovani, ma a volte il contesto giovane-universitario viene utilizzato per convention e riunioni”.
Un aspetto interessante è dato dal fatto che questi modelli permettono “di massimizzare il rendimento di immobili e sfruttare al massimo le superfici”. In linea con un format che prende le mosse da mercati quali il Regno Unito e gli Stati Uniti, “in particolare nelle grandi città come Londra e New York”.
E i condohotel, che tipo di sviluppo stanno avendo in Italia? Quali i vantaggi sottesi a questa formula? A detta di Bianchi vi è “un interesse crescente per questo tipo di segmento da parte di operatori internazionali. E’ un’opportunità per riqualificare edifici, alberghi fuori mercato oppure per sviluppi importanti con un corretto mixed use”.

Il caso Meininger
Si chiamano hotel ibridi e sono una combinazione di hotel e ostello, per un target di viaggiatori ampio, che va dal backpacker al business traveller, passando per i gruppi scolastici e le famiglie, con un ottimo rapporto qualità-prezzo. Il format di Meininger nasce in Germania, il nome della catena deriva da quello della via in cui il primo hostel ha aperto nel 1999. “Al momento abbiamo 24 strutture nelle principali città europee, oltre a 13 under construction. Il modello di espansione prevede un developer per ogni area target ed ha alla base un piano strategico ambizioso”, dichiara Veronica Sagliaschi, development manager Italy Meininger Hotels. L’intenzione del gruppo è quella di colmare un vuoto nel segmento budget hotel nel nostro Paese. In particolare “dopo l’apertura di Roma e le due di Milano, siamo molto focalizzati sulle città di Venezia, Firenze e Napoli - annuncia Sagliaschi -. Abbiamo più di una trattativa in corso nella zona di Mestre ed una negoziazione molto avanzata su Napoli nella zona vicina alla Stazione Centrale. A Roma saremmo ben contenti di avere un’altra location, guardiamo con interesse alle zone di Ostiense, Testaccio e Trastevere”. Quanto ai target numerici “non è previsto un limite massimo dal quartier generale di Berlino, Napoli, Venezia e Firenze sono al momento nel target ed arriveremmo così ad almeno sei aperture, sommandole a quelle già avvenute”.
Il mercato sembra apprezzare questo tipo di proposta, “il nostro modello piace molto non solo per le tariffe vantaggiose, ma anche per la comodità delle location, che consentono di raggiungere i maggiori punti di interesse in pochi minuti attraverso la metropolitana. Basti pensare che la prima apertura dell’hotel in zona Garibaldi a Milano, di fine 2017, nonostante sia avvenuta nel mese di dicembre, considerato low season, ha raggiunto un tasso di occupazione superiore al 90%”.

I budget hotel in Italia
In Italia il segmento dei budget hotel che potenziale ha? A detta della manager è “altissimo, raccoglie un bacino d’utenza che va ben oltre i giovani cosiddetti backpacker, ma si estende anche ai singoli business traveller ed alle famiglie con due o più figli per i quali la possibilità di avere una camera con 5 o addirittura 6 posti letto consente un risparmio più che notevole”, sottolinea Sagliaschi. Le attese sono positive, quindi, e quanto alle location “le città d’arte sono quelle che più si adattano a questo tipo di proposta” in quanto si tratta di una location che, “alle volte seppur non centralissima, permette di raggiungere i maggiori punti di interesse in pochi minuti, pagando una tariffa budget, offrendo quasi tutte le amenity di un 4 stelle unito ad un design accattivante”. Ci sono altre location che stanno emergendo, per esempio “città  come Napoli, Torino, Catania dove, nei prossimi anni, assisteremo a numerose aperture di tutto il segmento hostel”. C’è da dire poi che anche le normative regionali “stanno strizzando l’occhio a questo tipo di business che, ad esempio nel Lazio, fino a tre anni fa non era consentito se non si era un ente no-profit”.

Un modello redditizio
L’aspetto interessante è la redditività. È pari a quella degli hotel? “Per quanto riguarda il nostro modello di business la marginalità, a volte più alta rispetto a quella di un classico hotel, deriva dalla centralizzazione di alcuni servizi, come ad esempio la fatturazione che viene gestita direttamente da Berlino – spiega la manager - ed alla flessibilità nella possibilità di vendere non solo per camera, ma anche e soprattutto a posto letto ai gruppi di studenti”.

Il potenziale di Campus X
Nasce da una nicchia di potenziale ancora inesplorato il business di Campus X, la società che si occupa di investimenti nelle residenze universitarie. L’a.d. Ernesto Albanese rivela che si tratta di “uno spazio nuovo in Italia con 40mila letti nelle residenze universitarie contro i 50mila in Olanda, i 350mila in Francia e Germania e i 600mila in Inghilterra”. La valenza di questo prodotto all’interno del settore immobiliare sta crescendo “e avrà ancora più impulso in futuro – sottolinea Albanese - visto che le residenze nascono spesso da una seconda vita di immobili – uffici o scuole - in via di trasformazione”. Roma, Bari e Chieti le strutture già attive. La formula è all inclusive, esclude soltanto il pasto. I prossimi progetti riguarderanno città come Torino, Napoli e Milano.
 

We are noticing the rise of new hotel formats which “have experienced upward development, given the interest of both domestic and foreign operators”. “Specifically,” notes Giorgio Bianchi, head of Italy Pkf HotelXperts, “we should note the increase in professions, and the rise of quite innovative and high-performing concepts including the likes of Ostello Bello, Wombats, The Student Hotel”. According to Bianchi, this format might find fertile ground in our country “especially considering the great diversity Italy boasts on the supply side: a number of premier cities in terms of tourist destinations and university towns”. Any limits? “I think the limits are those that have already cropped up in cities like Venice in terms of barriers on entry,” notes Bianchi, “and those tied to a regulatory context that is often murky, provincial, and susceptible to varying interpretations.”
He broke down the cities who offer the greatest potential for development for that type of offer, citing Milan in particular as “the most dynamic, from that perspective. No coincidence, then, that Ostello Bello was born here. The same goes for Florence and The Student Hotel. The situation in Venice-Mestre is also interesting”.
On the target front, the most sensitive segment is the youth market, or millennials, as they are commonly known. “They are radically changing the hospitality industry. The same goes for those who still want to feel young; sometimes the youth/university setting is the backdrop of conferences and business meetings.”
An interesting aspect comes from the fact that these models allow for “optimising income properties, and making the most of every inch of square footage”.
This aligns with the format gaining traction in markets like the United Kingdom and the U.S., “especially in big cities like London and New York”.
How about condo-hotels?
What kind of development are they seeing in Italy?
What advantages does that formula offer?
According to Bianchi, there is “an interesting uptick in the segment in terms of international players. There’s an opportunity here for reclaiming and refurbishing off-market buildings and hotels, or for significant developments in proper mixed-use developments.

The Meininger Case
These are called hybrid hotels as they are a combination of hotel and hostel, targeting a wide range of travellers, from backpackers to business travellers, to school groups and families, offering an excellent price-quality ratio. The Meininger format was born in Germany. The chain’s name derives from the first hostel it opened in 1999. “Currently, we have 24 properties in Europe's biggest cities, plus 13 under construction. The expansion model contemplates one developer per target area, and is girded by an ambitious strategic plan,” says Veronica Sagliaschi, Development Manager for Italy Meininger Hotels. The group's intention was to fill a void in the budget-hotel segment in our country. To wit, “since the opening in Rome, and the two in Milan, we've been focusing our efforts on the cities of Venice, Florence, and Naples” Sagliaschi announces. “Plus, negotiations are underway in the Mestre area of Venice, as well as late-stage negotiations in Naples for the area around the Central Train Station. We’d love to have another location in Rome – we are looking seriously at the Ostiense, Testaccio, and Trastevere areas.” In terms of numeric targets: “there is no maximum limit from the headquarters in Berlin, Naples, Venice, and Florence are in our sights at the moment, and so we will have six open altogether, once you add them to the previously launched locations”.
The market seems to appreciate this type of offer: “our model is well-liked not only for its competitive rates, but also for the convenience of the locations, with major attractions just a few minutes away by metro. Just think: the first hotel opened in Milan's Garibaldi quarter at the end of 2017, in December, long-considered low season, and yet our occupancy rate topped 90%.”

Budget hotels in Italy
What is the outlook for budget hotels in Italy? According to the industry executive, the outlook is “very bright, encompassing a range of users that transcends the backpacking contingent, and encompasses solo business travellers and families with two or more children, with rooms that can accommodate five and even up to six sleeping spaces, making for a terrific savings for families” notes Sagliaschi. So expectations are roundly positive. In terms of the locations, “major art destination-cities are those most suited to this type of offering” as it is a location which “albeit not always in the heart of the city, is still quite convenient to all major attractions which are just minutes away. Budget rates with 4-star amenities and a charming décor”. There are other emerging locations, including “cities like Naples, Turin, Catania, which will see quite a number of openings in all hostel categories in the next year”. We should also note that regional regulations are “easing up a bit on this business model – in Lazio, for example, up until about three years ago you couldn't even operate this type of lodging unless you were a non-profit”.

A profitable model
The interesting part of this is the profit margin. Is it equal to that of other hotels? “In terms of our business model, the profit margin is sometimes higher than a traditional hotel. This is because some services are centralised (invoicing, for example, is managed directly by Berlin)”, the executive explains, “and to our agility in selling not only by-the-room but also, and in fact predominantly, selling by-the-bed to student groups”.

Campus X’s potential
The business of Campus X, a company focused on university residential-hall investments, was born out of an unexplored niche in the market. CEO Ernesto Albanese notes that this is “a new space in Italy, with 40,000 residence-hall beds, whereas Holland counts 50,000, France and Germany 350,000 each, and England comes in at 600,000”. The value of this product within the real-estate sector is growing, “and will have even greater impetus in the future,” Albanese notes “because these residence halls often give a second life to buildings – offices or schools – that are in the process of transformation”. The properties in Rome, Bari and Chieti have already been launched. The format is the “all-inclusive” with board only excluded. Upcoming projects will involve cities like Turin, Naples and Milan.

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