TENDENZE - TRENDS

Rigenerazione urbana, la seconda vita delle città

Urban regeneration, the city is reborn

di Paola Baldacci

Passa dall’hospitality la conversione di immobili e grandi complessi, facendo brillare le firme italiane
dell’architectural design 

The conversion of real estate and major complexes includes hospitality, with the spotlight on Italian names in architectural design 

La seconda vita delle cose è un intrigo di moda dei nostri tempi di ampia disponibilità del tutto, così lo è diventata anche per le case. Con l’architettura la vita ricomincia daccapo (lo dice Renzo Piano) e se la società cambia le abitudini, con esse muta gli utilizzi degli spazi intorno a sé, dunque le città si animano di luoghi nuovi, o meglio di quartieri ri-generati e, nella migliore delle ipotesi, bonificati. L’ospedale francese di Giaffa, in Israele, diventa un hotel per mano dell’architetto britannico John Pawson in collaborazione con Ramy Gill. Della St. Thomas Church, chiesa del ‘700 a Londra, restano le pareti rivestite di quercia scura e le vetrate enormi: poi c’è Duddell’s, un ristorante cantonese a due passi dal London Bridge. Dal soffitto pendono chandelier in ottone che si stagliano sul bancone di piastrelle verdi con top di marmo rosa, ma il pavimento è di gomma optical. Pensare che nello stesso edificio, su all’ultimo piano c’è l’Old Operating Theatre Museum and Herb Garret, un museo di storia della chirurgia con la sala operatoria più antica d’Europa. Tutto è possibile se è in atto un processo di rigenerazione. “Mi piacciono le rovine perché ciò che resta non è il disegno completo, ma l’essenzialità del pensiero, la struttura nuda, lo spirito della cosa”, ribatte Tadao Ando, autore della Punta della Dogana a Venezia, sede della Fondazione François Pinault, per cui ha affermato: “Questo palazzo galleggia sull’acqua fin dal quindicesimo secolo, la mia intenzione è farlo galleggiare sull’acqua verso il futuro”. Ecco che da questi pochi pensieri, capiamo come la urban regeneration s’insinua nella trasformazione delle città e passa dall’hospitality per casi di pregio. Parte proprio dalla laguna veneziana, l’architetto e giornalista Paola Pierotti di PPAN ricordando che l’Agenzia del Demanio “ha appena sottoscritto il contratto di locazione per l’ex caserma della guardia di finanza al Lido, a favore della società Hotel d’Orange, nell’ambito di un piano per la valorizzazione di immobili pubblici che si trovano su percorsi ciclopedonali e sentieri turistici. Un Investimento di circa 2 milioni di euro per riqualificare un complesso immobiliare e trasformarlo in struttura turistico-ricettiva”. E se la spiaggia di 12 chilometri del Festival del Cinema vuole tornare destinazione balneare di moda come lo fu dalla Belle Epoque agli anni Settanta, anche a Firenze incontriamo “la storia di successo di The Student Hotel, che ha recuperato un ex deposito ferroviario – continua Pierotti -, mentre a Bologna è al rush finale l’operazione della stessa catena ricettiva olandese che riqualificherà un ex edificio Telecom, infine a Roma lo studentato di nuova generazione troverà posto all’ex Dogana di San Lorenzo, con un progetto promosso da Cassa Depositi e Prestiti”. Ma l’Italia tutta è ricca di esempi, andiamo a Siracusa e Matera dove Bankitalia ha dismesso alcuni stabili di proprietà, acquistati per essere riconvertiti in strutture alberghiere di qualità, assecondando la vocazione turistica di questi due centri. “Sono solo alcuni dei casi che delineano una tendenza ormai diffusa nel nostro Paese – argomenta l’archittetto -: quando si parla di hotellerie nei tessuti storici e consolidati, sempre più spesso si ha a che fare con la riconversione di patrimonio immobiliare nato per usi diversi da quelli dell’hospitality. Capita sempre più spesso nelle grandi città, ma anche nei piccoli borghi dove l’hotel diffuso riqualifica tasselli di patrimonio, che messi in rete e con una nuova gestione ritornano ad essere attrattivi. In Abruzzo, le cooperative di comunità guardano con attenzione a questo fenomeno”.


Un mercato che vale  328 miliardi di euro                     
Il Centro Studi Sogeea ha calcolato che gli interventi di recupero rappresentano circa il 17% del Pil, presentando in Senato lo studio “Primo rapporto sulla rigenerazione urbana in Italia”. Stimando in 328 miliardi circa “il potenziale indotto economico di una estesa e capillare campagna di rigenerazione urbana sul territorio”, la cifra è stata ricavata dal valore delle opere da realizzare (circa 310 miliardi) cui si sommano gli oneri accessori da corrispondere alla pubblica amministrazione, quantificabili in 18 miliardi di euro. La ricerca si basa sui fondamentali della “materia” e cioè il contenimento del consumo di suolo e l’intervento sul patrimonio edilizio esistente per la sua trasformazione (compresa demolizione e costruzione secondo le prescrizioni di legge sulla cubatura), il recupero e la riqualificazione di aree dismesse, di edifici abbandonati o inutilizzati, infine l’efficace riutilizzo dei cosiddetti “vuoti urbani” (da intendere aree diventate obsolete, abbandonate o trasformate dal punto di vista dell’uso). Il rapporto di Sogeea è entrato anche nelle specificità territoriali, stimando a Roma circa 15,6 miliardi di valore di mercato, a Milano 7,3 miliardi e Torino 4,8. “Fermare il consumo di suolo e virare con decisione verso la rigenerazione urbana, superando le politiche urbanistiche passate che hanno permesso alle città di svilupparsi verso l’esterno, creando periferie e frazioni prive di servizi primari e dei necessari requisiti di sicurezza”, è per l’ingegnere Sandro Simoncini, presidente di Sogeea e direttore del centro studi, una priorità. Come lo è stabilire un quadro normativo chiaro e uniforme per attrarre investimenti privati.

Sblocco Legge di bilancio 2019                                         
La rigenerazione urbana vede nelle periferie il contesto di attuazione ideale e una buona notizia è venuta con il gennaio scorso. La legge di Bilancio 2019 è intervenuta sulle risorse stanziate per l’attuazione della seconda tranche del Piano lanciato dal Governo Renzi sulle periferie urbane e ha sbloccato le convenzioni stipulate con 96 enti, tra comuni e città metropolitane.    Per quest’anno è previsto unicamente il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate, in relazione ai progetti delle novantasei convezioni.  Molti i territori interessati dallo sblocco, tra essi Milano con la rigenerazione del quartiere Adriano, Napoli per Scampia, Reggio Emilia Santa Croce, Genova per un programma che riguarda il recupero delle scuole e i servizi insediativi periferici, Roma per un piano di messa in sicurezza delle “banlieue” capitoline.                                                  

A second life for things is a fashion trend in a time when everything is amply available, and now the same goes for buildings too. With architecture, life begins from scratch (as Renzo Piano says) and while society changes it ways, the use of the space around it changes too, meaning cities are enlivened with new places, or rather with regenerated neighbourhoods and, in the best of cases, redevelopments. The French hospital in Jaffa, Israel, has become a hotel designed by the British architect John Pawson in conjunction with Ramy Gill. St. Thomas’s, an 18th century church in London, has retained its walls clad in dark oak and its huge windows: then there is Duddell’s, a Cantonese restaurant just a stone’s throw from London Bridge. From the ceiling, brass chandeliers hang, looming above the counter in green tiles with pink marble top, while the floor is in optical rubber. Just think that in the same building, on the top floor, there’s the Old Operating Theatre Museum and Herb Garret, a historical museum about surgery with Europe’s oldest operating theatre. Everything is possible when there is a process of regeneration in progress. “I like ruins, because what remains is not the complete design, but the essential concept, the bare structure, the soul of the thing”, answers Tadao Ando, author of the Punta della Dogana in Venice, home of the François Pinault Foundation, for which he asserts: "This palazzo has been floating on the water since the fifteenth century, and my intention is to let it float on the water towards the future”. So it is from these few ideas we can understand how urban regeneration is woven into the transformation of cities, touching also on hospitality in the case of some prestigious properties. Starting in the Venetian lagoon is the architect and journalist Paola Pierotti from PPAN reminding us that the State Property Office “has just signed the lease for the former barracks of the Guardia di Finanza (the finance police) in the Lido, with the Hotel d’Orange company, as part of a public building enhancement plan for properties located on cycle-walking routes and tourist trails. An investment of about 2 million euro to redevelop a building complex and transform it into a tourist-hotel facility”. And while the 12 km beach of the Film Festival aims to return as a fashionable seaside resort as it was from the Belle Époque up to the Seventies, in Florence we encounter “the success story of The Student Hotel, which restored a former railway depot – Pierotti continues -, while in Bologna the operation by the same Dutch hotel chain is being rushed through, with the redevelopment of a former Telecom building, and in Rome the cutting-edge student residence will be located at the former Customs house at San Lorenzo, with a design financed by Cassa Depositi e Prestiti”. But Italy is full of examples, just go to Siracusa and Matera where Bankitalia has decommissioned some of its premises, purchased to be converted into quality hotel facilities, in keeping with the tourist vocation of these two destinations. “These are only some cases that outline what is now a widespread trend in our country – argues the architect -: When we talk about hôtellerie in historical and consolidated locations, there is increasingly often the case of converting real estate originally built for uses other than hospitality. It is more and more frequent in major cities, but even in small villages where pieces of real estate are redeveloped as hotels, which, promoted online and with new management, become attractive again. In Abruzzo, the community cooperatives are looking closely at this phenomenon”.


A market worth 328 billion euro  
The Sogeea Study Centre has calculated that renovation works represent about 17% of GDP, presenting its study “First report on urban regeneration in Italy” to the Senate. Estimating at about 328 billion “the potential economic spin-off of a widespread and extended urban regeneration campaign in the area”, the figure was taken from the value of the works (about 310 billion) added to the fees to be paid to the public administration, quantifiable as 18 billion euro. The study is based on the fundamentals of the “subject” and namely land consumption containment and works on existing real estate for its transformation (including demolition and construction according to legal dispositions on volume), the restoration and redevelopment of derelict areas, unused or derelict buildings, and lastly the effective re-use of what are known as “urban voids” (namely areas that have become obsolete, abandoned or transformed in terms of use). The Sogeea report also dealt with area specifics, estimating Rome as having a market value of about 15.6 billion, Milan of 7.3 billion and Turin, 4.8. “Stopping land consumption and shifting towards urban regeneration, breaking away from past urban policies that allowed cities to develop outwards, creating suburbs and districts devoid of primary services  and the necessary security requirements”, is a priority for engineer Sandro Simoncini, president of Sogeea and director of the study centre. As it is to establish a clear and uniform regulatory framework to attract private investments.


Budget Law 2019 
Urban regeneration sees the suburbs as the ideal context for its implementation, and last January brought some good news. The 2019 Budget Law freed up the resources allocated to implement the second portion of the Plan launched by the Renzi government regarding suburbs, and unfroze the agreements stipulated with 96 organisations, between towns and cities. Planned for this year alone is the refund of the expenses actually borne and documented in relation to the projects of the ninety-six agreements. Many areas affected by the action include Milan with the regeneration of the Adriano district, Naples with Scampia, Reggio Emilia with Santa Croce, Genoa with a plan that involves the renovation of suburban schools and services, Rome with a security plan for its “banlieue”.                  

 

Rigenerazione urbana, cos’è?
Con rigenerazione urbana (dall'inglese urban regeneration) si intendono, in primo luogo, quelle azioni di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio preesistente, in particolare nelle periferie più degradate, interventi che limitano il consumo di territorio salvaguardando il paesaggio e l'ambiente, solitamente attenti alla sostenibilità. Spesso la rigenerazione degli edifici o degli spazi è affiancata da interventi di natura culturale, sociale, economica e ambientale, finalizzati ad un miglioramento della qualità della vita, nel rispetto dei principi di sostenibilità ambientale e di partecipazione. (da Wikipedia)

What is Urban regeneration?   
Urban regeneration means, first of all, the renovation and redevelopment of pre-existing real estate, particularly in the most run-down suburbs, works that restrict land consumption while safeguarding the landscape and the environment, usually with a close eye on sustainability. Often, regeneration of buildings or spaces is flanked by cultural, social, economic and environmental actions, aimed at improving quality of life, in compliance with the principles of environmental sustainability and participation. (from Wikipedia)

 

Casi all’estero
Le storie di successo internazionale sono altrettanto numerose: In Sudafrica, lungo il V&A Waterfront di Cape Town, l’architetto londinese Thomas Heatherwick ha firmato la riconversione di un ex magazzino per cereali nel Silo Hotel, impostato per sei piani sopra il ZeitzMocaa, museo che ospita la più grande collezione di arte africana contemporanea “Si tratta di una struttura di lusso, della collezione The Royal Portfolio, che si apprezza dall’esterno per l’inserimento nel volume originario di particolari vetrate dalla geometria tridimensionale, che di notte fanno di questo landmark un autentico faro nel porto. Le suite sono state progettate da LizBiden, proprietaria di questa catena di hotel, con pezzi colorati ed eclettici, che si giustappongono all’architettura dei primi del ‘900”, argomenta Paola Pierotti. In Europa brillano le firme del made In Italy: “A Rotterdam, per la catena Room Mate è l’architetto italo-spagnola Teresa Sapey che ha trasformato in hotel l’ex magazzino delle spezie della Compagnia olandese delle Indie Occidentali. Sempre in Olanda, ad Amsterdam, lo studio di Piero Lissoni aveva riconvertito con successo l’ex conservatorio nel Conservatorium Hotel. Per i Bulgari Hotel, le firme ormai consolidate, spesso per la riqualificazione di immobili esistenti, sono quelle di Antonio Citterio e Patricia Viel”, conclude l’architetto.

Cases abroad     
International success stories are equally numerous: in South Africa, along the V&A Waterfront in Cape Town, the London architect Thomas Heatherwick designed the conversion of a former cereals warehouse into the Silo Hotel, with six floors above the Zeitz Mocaa, the museum that is home to the largest collection of contemporary African art “It is a luxury structure, from The Royal Portfolio collection, which can be admired from the outside for the 3D geometrical glass details inserted into the original volume, making this landmark a genuine port lighthouse at night. The suites were designed by Liz Biden, owner of this hotel chain, with colourful, eclectic pieces, which are juxtaposed with the architecture of the early 20th century”, explains Paola Pierotti. In Europe, Italian designs shine through: “In Rotterdam, for the Room Mate chain, the Italian-Spanish architect Teresa Sapey transformed the former spice store of the Dutch West India Company into a hotel. Again in the Netherlands, in Amsterdam, Piero Lissoni’s studio successfully converted the former conservatory into the Conservatorium Hotel. For Bulgari Hotels, the well-established names, often for the redevelopment of existing building, are Antonio Citterio and Patricia Viel”, the architect concludes.

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