INTERVISTA - INTERVIEW

Il mercato italiano deve rinnovare il suo stock

The Italian market needs to renew its stock

di Stefania Vicini

L’analisi di Assoimmobiliare, l’associazione presieduta da Manfredi Lefebvre

Analysis by Assoimmobiliare, the association chaired by Manfredi Lefebvre

“Il mercato italiano ha bisogno di un rinnovamento del suo stock, sia in termini di uffici che di hotel. Per cui si cercano di realizzare prodotti nuovi e moderni, acquistando immobili vuoti da valorizzare attraverso una ristrutturazione”. Non ha dubbi in merito Paolo Crisafi, direttore generale di Assoimmobiliare. Il manager si sofferma sui numeri del centro di ricerca Colliers International Italia Spa che riguardano gli investimenti nel panorama immobiliare italiano e alberghiero e rivela che a fine 2018 si sono registrati “8,2 miliardi di euro di transazioni in Italia, in diminuzione del 27% rispetto al 2017. Tuttavia, il 2017 era stato un anno eccezionale durante il quale per la prima volta si era superato il limite dei 10 miliardi di euro di transazioni - afferma Crisafi -. Guardando al volume di transato nel periodo 2013-2016, ossia agli anni di ripresa del mercato, escludendo il punto minimo (2012) e il punto massimo (2017), il mercato italiano ha fatto registrare un volume superiore del 18%. L’attività degli investimenti sta quindi tornando verso volumi più in linea con la realtà del mercato italiano”.
Nell’insieme, tutti i comparti hanno fatto registrare una diminuzione, ma “è il settore alberghiero a mostrare le riduzioni, con un -40%”. Vero è che “l’interesse per il mercato italiano rimane elevato, soprattutto alla luce dell’andamento del settore turistico (nazionale e internazionale). Gli investitori stanno cercando di sviluppare o riconvertire le strutture esistenti, ma i processi sono ancora lunghi e di non facile successo”, osserva il manager.

I trend internazionali
Quali sono le tendenze internazionali sul fronte degli investimenti in Italia? “I principali attori sul mercato italiano rimangono stranieri, anche se in misura minore rispetto agli altri anni, in quanto dal 67% sono scesi al 57% del volume transato – fa presente il manager -. Nel corso dell’anno, l’interesse dell’Italia è rimasto alto, pur in presenza di un’incertezza politica che non mostra segni di diminuzione. Anzi, alcune transazioni hanno permesso a nuovi investitori di realizzare le loro prime operazioni sul mercato italiano”. Dal canto suo l’Italia riesce ad attrarre investimenti da molti Paesi, con una preferenza per Stati Uniti, Francia, Uk e Germania.
Crisafi non ha dubbi sul fatto che a renderci competitivi sui mercati stranieri sia la “bellezza dei nostri centri storici, sono gioielli che dobbiamo valorizzare, senza distruggerli. Il turismo è una risorsa, ma può anche diventare un pericolo per i nostri centri storici”.

Le difficoltà italiane
Dati e burocrazia. Sono queste le difficoltà maggiori con cui si scontrano gli investitori stranieri interessati al nostro Paese. “La prima è capire il mercato attraverso i dati che esistono, ma non sono sempre facili da reperire. Assoimmobiliare al riguardo collabora con i principati atenei di Milano (Bocconi, Politecnico), di Roma (Luiss, Sapienza, Tor Vergata), ma anche a Bari, Parma, Torino e Venezia per citarne alcuni. Sono, inoltre, disponibili i principali dati delle Sgr elaborati con il contributo scientifico di Nomisma. Altra rilevazione importante è quella di Inrev”. La seconda area di perfezionamento riguarda “i tempi di dialogo con la pubblica amministrazione che, nel caso di operazioni value-added, possono rendere più complicato il confronto”.

Investimenti e finanziamenti
Alla domanda su quali siano i focus relativi agli strumenti di investimento e di finanziamento dell’industria del real estate in Italia, Crisafi pone l’accento su “fondi immobiliari e siiq, gli strumenti più noti e la cui normativa avrebbe bisogno di una manutenzione per essere più efficace come negli altri Paesi più evoluti. Vi sono poi anche le Sicaf”.
Per quanto riguarda il finanziamento, “le banche rimangono prudenti e la liquidità raccolta dalle varie piattaforme non necessita di ulteriori forme di finanziamento. Pertanto, l’Ltv  (Loan to Value o rapporto credito/valore) può andare da meno del 50% per un fondo core, a un massimo del 50%-70%. Raramente si vedranno dei fondi finanziati maggiormente”.
Nel settore alberghiero continuano le transazioni che riguardano “hotel esistenti da ristrutturare e riposizionare, ma anche verso immobili da riconvertire in hotel”.
In quali ambiti del nostro panorama immobiliare alberghiero ci sono le maggiori opportunità di investimento? Il manager si rifà alle previsioni di crescita economica del triennio 2019-2021 ed afferma che “sicuramente il settore alberghiero è quello che presenterà le migliori opportunità, vista la crescita continua del turismo e la necessità di rinnovamento del patrimonio alberghiero. Questi temi sono all’attenzione del Comitato Infrastruttura Turistica di Assoimmobiliare, presieduto da Manfredi Lefebvre che collabora proficuamente con il presidente di Confindustria Alberghi Giorgio Palmucci”.
                         

“The Italian market needs to renew its stock, in terms both of offices and hotels. We are therefore trying to create new modern products, purchasing empty property with a view to revamping via renovation.” Paolo Crisafi, director general of Assoimmobiliare is firmly convinced of what he says. He explains how figures provided by Colliers International Italia Spa regarding investments in the Italian hotel industry show that in 2018 “transactions in Italy totalled 8.2 billion euros, down by 27% on 2017, which had however been an exceptional year, during which we topped the 10 billion euro mark for the first time,” and he continues, “Looking at the transaction total for 2013-2016, the years when the market was recovering, and excluding the lowest point (2012) and the peak (2017), the Italian market posted more than 18% in volume. Investment is therefore returning towards levels more in line with Italian market trends.”
All the sectors have registered a decrease in general, but “it is the hotel sector that is showing the drop, at -40%.” What is true is that “interest in the Italian market remains high, especially in the light of progress by the Italian and international tourist sector. Investors are trying to develop or convert existing structures, but processes are still long-winded and success is not easy,” comments Crisafi.

International trends
What are the international trends on the investment front in Italy? “The main players on the Italian market are still foreigners, even if to a lesser extent than in the past, with transaction volume down from 67% to 57%,” he points out. “Over the year, interest in Italy has remained high, despite political uncertainty that shows no signs of lessening its hold. On the contrary, some transactions have allowed new investors to put in place their first operations on the Italian market.” For its part, Italy manages to attract investments from many countries, with the United States, France, UK and Germany in the fore.
Crisafi is in no doubt about the fact that what makes Italy competitive on foreign markets is the “beauty of our old city centres. They are jewels that we must promote without destroying them. Tourism is a resource, but it can also represent a danger for our old town and city centres.”

Difficulties in Italy
Data and bureaucracy. These are the greatest hurdles facing foreigners interested in investing in Italy. “The first is understanding the market via existing data, but these are not always easy to get hold of. In this respect, Assoimmobiliare collaborates with the main universities in Milan (Bocconi and the Polytechnic), Rome (Luiss, Sapienza, and Tor Vergata), and also in Bari, Parma, Turin and Venice, to mention just a few. The main SGR (asset management companies) data are also available, elaborated with the scientific contribution of Nomisma. Further important figures are also provided by INREV.” The second area that requires attention regards “slow dialogue with public administration, which, in the case of value-added operations, can make dealings even more complicated.”

Investments and funding
When asked about what focus there is on the real estate industry’s investment and funding tools in Italy, Crisafi stresses that “real estate funds and SIIQs (the Italian equivalent of real estate investment trusts) are the most well-known tools but their regulations should be updated to make them more effective like in other, more evolved countries. Then there are also SICAFs (fixed capital investment companies).”
As far as concerns funding, “banks are still prudent and liquidity collected from the various platforms needs no further forms of funding. So the LTV (Loan to Value) may go from less than 50% for a core fund, to a maximum of 50%-70%. We will rarely see funds with greater financing.”
The hotel sector is continuing to see transactions relating to “existing hotels needing renovating or repositioning, but also property to be converted into hotels.”
Which sectors on our hotel real estate panorama offer the biggest investment opportunities? Crisafi refers to the economic growth forecasts for the three-year period 2019-2021 and says that “the hotel sector is definitely the one that will show the biggest opportunities, given continual growth in tourism and the need to renew our hotel stock. These issues have been brought to the attention of the Assoimmobiliare committee for tourism infrastructures, chaired by Manfredi Lefebvre, who works successfully with Confindustria Alberghi president Giorgio Palmucci”.
 

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