PRIMO PIANO - IN EVIDENCE

Agenzia del Demanio, patrimonio diffuso

State Property Office: assets across Italy

di Riccardo Carpino

“Una leva di crescita per gli investimenti, a patto di un cambio di mentalità”, dice il direttore Riccardo Carpino

"A lever for investment growth, provided there is a shift in attitude", says director Riccardo Carpino

Se i trend evolutivi dell’industria alberghiera virano sempre più marcatamente verso la personalizzazione dell’offerta per rispondere ad una crescente richiesta di esperienze originali, esclusive e ancorate alle tradizioni locali potremmo dire che, sulla carta, il patrimonio italiano è certamente in grado di catalizzare interesse sempre crescente e sempre più diffuso su tutto il territorio nazionale. I numerosi attrattori per cui l’Italia è storicamente meta di riferimento per gli investitori internazionali spaziano dal paesaggio all’enogastronomia, dalla storia dell’arte al design, solo per citarne alcuni. Quindi lo sviluppo dell’”ospitalità italiana” rappresenta certamente una risorsa centrale per stimolare la riconversione immobiliare di un Paese disseminato di “gioielli” piccoli e grandi, acclarati e potenziali che spesso hanno perso le loro funzioni originarie e devono trovare una nuova vocazione. Una prima esperienza che ha suscitato interesse e partecipazione è stata il progetto di riqualificazione dei Fari italiani. Ma i fari costieri sono solo un piccolo esempio. Il portafoglio di immobili pubblici gestito dall’Agenzia del Demanio restituisce una fotografia plastica di un patrimonio disponibile molto diversificato, e quindi, vista da un altro punto di vista, molto ricco: si spazia dal castello fortificato, al piccolo edificio rurale in campagna, dall’ex caserma di ampie dimensioni nella cittadina di provincia al palazzetto storico in città molto attrattive, e poi ex-carceri, ex-conventi, stazioni dismesse, ville padronali e via dicendo.  Questa diversità insita nelle tipologie, ma anche nelle localizzazioni degli asset, può essere funzionale sia all’intuizione di investitori che puntano su destinazioni meno note per promuovere la nascita di nuovi distretti turistici, sia alla capacità di soddisfare forme innovative di ospitalità, che si differenziano da quella alberghiera più tradizionale.  L’Agenzia del Demanio, anche in considerazione dell’ultima legge di bilancio che prevede un consistente piano di dismissione del patrimonio pubblico, è chiamata quindi a mettere in campo una nuova capacità di individuare il portafoglio che, non essendo necessario al funzionamento della macchina statale, può essere destinato a miglior utilizzazione attraverso l’immissione sul mercato e l’investimento privato. Tra l’altro, le risorse economiche convogliate sull’investimento oltre a rigenerare l’immobile hanno inevitabilmente ricadute positive anche sul territorio di riferimento e sulla sua capacità attrattiva. Certo tutto questo può essere una leva di crescita degli investimenti ma occorre anche un cambio culturale che consenta di vedere come una opportunità l’utilizzo di un immobile dello Stato il cui mantenimento non può rientrare negli obiettivi di finanza pubblica.
 

If the push in the industry is increasingly towards customised offers (needed to respond to a growing demand for original, one-of-a-kind experiences steeped in local culture) then one might say that, on paper, Italian heritage is in a unique position to catalyse a growing interest that is spreading throughout the country. The vast number of attractions that have historically made Italy a beacon for international investors range from its landscape to food & wine, from art history to design, just to name a few. Therefore, the “hospitality Italian style” brand no doubt represents a central resource to spark a move to “flip” real estate peppered across Italy. These include “treasures” large and small, ranging from obvious finds to diamonds in the rough; often, they have outlived their original function and need to find a new “vocation”. A first example sparking interest and buy-in was the refurbishment of Italy’s lighthouses. But those coastal lighthouses were just a small portion of the offerings. The real-estate portfolio managed by the Government Property Office has a panoply of properties available which is on the one hand quite diverse, and on the other hand, very rich. These range from the castle-fortress to a small country homestead, from small-town decommissioned large barracks, to historical residences in appealing cities, not to mention former gaols, convents, out-of-service train stations, stately villas, and so on. They are diverse in type as well as in location. This can be functional both in terms of being on the investor’s radar (i.e. a lesser-known destination that might just be a new tourist mecca) as well as in terms of the capacity to provide innovative forms of hospitality, totally distinct from the traditional hotel. The Government Property Office is called to the field to identify a portfolio which, not strictly functional to the workings of the state, could be better used by placing it into the market, by opening it up to private investment. This is further bolstered by the fact that the most recent budget bill contemplates an ongoing plan for the divestiture of public properties. Moreover, the economic resources used for these investments not only regenerate the building, but inevitably have a positive ripple effect on the region where the property is located, and on its ability to attract interest. All of this can provide leverage for cultivating investments. That said, a paradigm shift is needed that would allow public buildings (the maintenance for which no longer corresponds to any public-finance objective) to become a true real-estate opportunity.
 

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