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James Chappell, Horwath: “C’è spazio per crescere”

James Chappell, Horwath: “There’s room to grow”

di Laura Dominici

L’Italia ha ancora molto da offrire agli investitori e i seller devono “fare di più”

There's so much more Italy has to offer to investors. Sellers “have to do more”

“C’è un buon interesse nei confronti degli asset alberghieri ubicati in Europa e l’Italia rappresenta un’ottima opportunità di business”. Ne è convinto James Chappell, global business director di Horwath Htl, che da Londra ci spiega che “per il 2019 le previsioni sono positive”. Sul volume delle transazioni concluse nel nostro Paese lo scorso anno, dichiara: “Il mercato italiano è notoriamente opaco, ma secondo le rilevazioni Rca, ci sono state operazioni nel settore alberghiero per un ammontare di 783 milioni di dollari nel 2018, in aumento del 21% rispetto all’anno precedente, che aveva chiuso a quota 647 milioni”. Se gli si chiede quali location dominano la scena, replica: “Non c’è un mercato prevalente, ma una distribuzione abbastanza regolare di transazioni in tutta Italia. Milano è stata la piazza più attiva – sottolinea – ma ci sono stati passaggi di proprietà a Catania, Palermo, Venezia e Portofino. Roma è stata una delle città più tranquille”. Sfata poi il mito degli investitori istituzionali pigliatutto: “Se mi chiede se sono loro i più attivi – argomenta – le dico che non ce ne sono così tanti come può pensare, in effetti sono relativamente pochi. Una gran quantità di attività è stata svolta da marchi proprietari e operatori come Lvmh (Belmond) e B&B”. Le potenzialità maggiori in Italia, secondo Chappell, si concentrano nei centri cittadini delle destinazioni alternative, “in quanto le piazze principali sono diventate troppo costose o complicate da gestire”.


L’assist per gli investitori
E’ migliorata la gestione delle operazioni immobiliari-alberghiere in Italia, “ma ci sono ancora margini di miglioramento – avverte -. Gli investitori hanno necessità di informazioni chiare e trasparenza, ed è ancora complicato averle. Report come quello che produciamo sulle catene e gli alberghi italiani aiutano certamente molto perché fanno luce su mercati specifici”. Chappell sottolinea anche che il lavoro intrapreso da una serie di organizzazioni governative e industriali per rendere il mercato più semplice da gestire “è di grande aiuto, ma ci vuole un po’ di tempo prima che gli effetti funzionino davvero”. Il problema principale dell’Italia è che i prodotti non sono “market ready”, come li definisce il manager, ossia “pronti per il mercato”, non rispecchiano quindi il modo in cui gli investitori istituzionali sono abituati a lavorare.
“I “seller” (venditori) – ammette - devono fare di più per facilitare l’acquisto da parte degli investitori. Sono sicuro che c’è una domanda inespressa ancora da esaudire”.
Per quanto riguarda il Roi (return on investments) “in Italia è buono, probabilmente più alto che in Francia o in Germania, perché i rischi percepiti sono maggiori”. Accenna anche all’inizio di uno spostamento dagli investimenti “retail”, spiegando che quel denaro “dovrà trovare una nuova casa”. Sull’orientamento degli investitori, commenta: “Dipende molto da chi compra. I fondi di private equity, ad esempio, è più probabile che mettano i soldi per operazioni di turnaround, come dimostra Starwood Capital con gli hotel nel Regno Unito. Istituzioni e fondi, tuttavia, non sono interessati a questo – conclude -, vogliono asset già pronti o portafogli con una gestione professionale che fornisca loro rendimenti immediati e costanti”.

 

“There’s strong interest in hotel properties located in Europe, and Italy represents an excellent business opportunity.” James Chappell, Global Business Director of Horwath Htl, is sure of it. From London, he tells us that “the outlook for 2019 is good”. In terms of the number of sales in Italy last year, he notes: “The Italian market is notoriously murky, but according to RCA data, transactions in the hotel industry totalled $783 million in 2018, representing a 21% increase compared to the previous year, which came in at 647 million.” If you ask him which locations are dominating the scene, he answers: “There is no single dominant market - transactions are distributed pretty evenly across Italy. Milan was the most active location - he acknowledges - but there were property conveyances in Catania, Palermo, Venice and Portofino. Rome proved to be one of the quietest cities”. He debunks the myth of the institutional grab-all investors: “If you ask me whether they are the most active - he argues - I will say there aren’t as many as one might think. In fact, there are relatively few. The lion’s share of operations was conducted by proprietary brands, and operators like Lvmh (Belmond) and B&B.” Italy’s greatest untapped potential is concentrated, according to Chappell, in alternative-destination cities “since the major cities have become too expensive, and too complicated to manage”.


The “assist” for the investors
Managing hotel-property transactions in Italy has improved, “but there is still much room for improvement”, he cautions. “Investors need straight-forward, transparent information, yet the information imbalance remains. Reports like the ones we produce on Italian chains and hotels certainly help because they shed light on specific markets.” Chappell emphasizes that the work undertaken by a series of government and industry organisations to make the market simpler to manage “is of immense help, but it will take time for them to really begin to work”. The main problem in Italy is that products are not “market ready” as the director defines them, meaning they do not match the world in which institutional investors are used to working.
“The sellers - he notes - need to do more to facilitate investor purchases. I am positive there is an unexpressed demand yet to be met.”
In terms of ROI (return on investment), “it’s pretty good in Italy, probably higher than it is in France or Germany, because the perceived risks are greater”. He also notes the push away from retail investments, explaining that money “needed to find a new home”. In terms of investor orientation, he notes: “It depends on who’s buying. For instance, in a private-equity fund, it’s more likely that they’ll invest money in turnaround transactions, like Starwood Capital did with hotels in the United Kingdom. Institutions and funds, however, have no interest in that - he concludes - they want ready-to-go assets, or professionally managed portfolios that provide immediate, consistent income.”
 


 

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